伴隨著忙碌的上周結(jié)束，終于可以騰出時間將老任的《回憶錄》二整理出來了。這本書已經(jīng)快讀完了。不知道還有沒有“三”可以出來。

看過老任的博客，微博，卻從未想過去追逐這位“地產(chǎn)界”炙熱的“專家”著作。不愿意湊熱鬧的個性使然。在雪球上看了他的長長一篇文章決定全面的了解這位傳說的“老任”。感謝當初的小小決定。開啟縱觀地產(chǎn)這個行業(yè)、了解華遠這扇大門。讓我深情回望這段發(fā)展史的同時，汲取“新華遠”深厚企業(yè)文化的精髓。感謝老任這位締造者。

中國的國企

老任，在書中提到在那個特殊背景時代下，中國的國企大約是如何分類的。

按周其仁教授的總結(jié)，中國的國企大約分為三類。

第一類是實行全計劃體制下的舊國企，當被市場替代之后，這類企業(yè)大多便破產(chǎn)了。

第二類是華遠、聯(lián)想這批在中央城鎮(zhèn)改革的政策失去之下，以國企之名成立的新企業(yè)，沒有計劃內(nèi)資金，完全靠市場培育、自主經(jīng)營。

第三類國企是中央或地方占有壟斷性資源的企業(yè)，如中石化、電信、銀行等，當然也包括地方的平臺公司等。這類企業(yè)是真正依靠完全的政府資源和政府支持，占領(lǐng)市場謀取特殊收益。

同一時代下的“差距”

聯(lián)辦（中國證券市場設(shè)計研究中心，毅身為證券交易所研究設(shè)計聯(lián)合辦公室）是中國最早進行資本市場、證券市場改革設(shè)計的一群人，正是他們推動著中國資本與證券市場的建立，最早的“法人股交易”也是聯(lián)辦在網(wǎng)上操作的。

聯(lián)辦當時獲得國泰財富基金6000萬美元委托，在境內(nèi)尋找投資機會，尋找5家不同行業(yè)的領(lǐng)頭羊，爭取境外上市。意味著必須聯(lián)合其他境外資本組成境外投資公司，共同投入基金，分別在這5家公司中持有控股權(quán)，爭取合資后在境外上市。

如今的境外基金大多采取此種方式進入與套現(xiàn)，如紅杉、賽富、今日資本等。

而當時的5家公司中國公司分別是地產(chǎn)業(yè)的華遠公司、生產(chǎn)柴油機的玉門柴油、白色家電的小天鵝、食品的春都火腿腸、制藥業(yè)的三九胃藥。

而華遠的最初的合資結(jié)構(gòu)中并無華潤，而是光大投資公司。所有的外資集合起來，在英屬維京群島成立合資公司，分別是光大投資公司、國泰財富、中國石油境外香港上市公司“太陽世界”。

這是段企業(yè)的發(fā)展史，背景卻是資本市場的不成熟，資源的匱乏。想起了那本未曾讀完的《三井帝國在行動》，所謂的官商勾結(jié)，拋去我們的“偏見”，在還沒有進入市場化的改革初期，這是一個歷史的重托，恰恰是這種無私的信任，推動經(jīng)濟制度的改革，逐步從計劃走向了市場。

這段故事約是發(fā)生在94年前后，中途進展并不順利，因此便有后來的華潤（控股比例由51提升至57）。因為一點點的工作背景，對這種方式還算熟悉，這種融資交易結(jié)構(gòu)目前依然很多大機構(gòu)在使用。

我想感慨的是這份“差距”，20多年后的我們，還在對融資結(jié)構(gòu)尚處在研究時，我們的前輩早已在多年前熟練使用。天南前輩的“當今社會已不再是一代人的競爭，而至少是兩代人的競爭”表露無疑。

陽光下的偉大

華遠在對東直門項目的收購項目，認為收購失敗的最重要因素是“缺少最基本的契約精神”。也因此得出最大的教訓，不管一個項目有多少利潤，所有的市場交易中的合作底線是絕不與沒有契約精神的人打交道！說白了就是絕不與不講交易規(guī)則的騙子打交道。盡管可能你比騙子更聰明，或許你有充分的法律意識保障利益不受損失，但你沒有足夠多的時間和精力去提防一個站在你身邊的騙子。

對于從事投資的從業(yè)人來說，更是如此。也就有那句“財報是用來證偽，不是用來證實的。是用來排除企業(yè)的”。所以我們對這句話的理解更深刻，對“機會成本”更加看重。尤其是像私募股權(quán)投資這種更像“聯(lián)姻”式的投資。更加看重企業(yè)主的誠信。同樣對待投資人，管理人所有的工作都要經(jīng)得起每位投資人的檢閱，需要時刻在“陽光”下進行。

行業(yè)之“暴利”源頭

結(jié)合老任自己的背景，言簡意賅的闡明為何胡潤榜上有許多開發(fā)商。

主要理由是一，除房地產(chǎn)外，國內(nèi)幾乎所有與資源相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都被政府壟斷，個人無法涉足（煤老板雖然很富有但財務不公開）。

二是杠桿效應，又分為生產(chǎn)經(jīng)營中的杠桿效應，開發(fā)商可利用銀行信貸和購房人的預付款擴大規(guī)模，其他產(chǎn)業(yè)則很難。另外上市之后的杠桿效應，也成為個人財富的放大器。三則是規(guī)模與營業(yè)額巨大，單價價值雖比不上汽車等，但規(guī)模化總會卻無法估量。

在完全開放的市場，如美、英、日、韓等首富前100名、200名中卻并無房地產(chǎn)企業(yè)。究竟原因還是市場的開放與競爭是否充分的限制。難道是“山中無老虎，猴子稱大王”？

中國的城鎮(zhèn)化

1996年城鎮(zhèn)化率突破30%，就進入了城市化過程曲線的加速發(fā)展階段，每年2000多萬人口涌入大跌城市，連續(xù)十年如此，土地供給遠滯后于經(jīng)濟與現(xiàn)實發(fā)展的需要。

國內(nèi)的城鎮(zhèn)化前兩個階段仍處于高速增長的前兩個階段，

第一個階段是農(nóng)村人口大量向城市集中，

第二個階段是中小城市人口大量向大中城市集中。

第三個階段是從市中心到郊區(qū)，

第四個是形成城市群，全世界情況大體都如此。

現(xiàn)實確實是：

中國有著嚴格的土地國有與集體所有兩種限制，前者可合理建設(shè)，后者不能自由交易，從產(chǎn)權(quán)制度上來看，人口從農(nóng)村向城市流動也是必然。

中國有著嚴格的戶籍制度，背后則是公共福利的配套，城市戶籍可以超越農(nóng)村戶籍享有教育、醫(yī)療、退休等多項特權(quán)，也是爭相向城市移動并力爭變成城市戶籍。

中國有著嚴格政府資源管制，如教育資源、醫(yī)療資源的配置，所有的公共資源都集中配置在大中城市，想分享這些教育與醫(yī)療資源，不得不拼命擠進大中城市。

中國有著各種審批與審核的分配制度，如向中央申請項目與資金，最后變成跑“部”“錢”進，城市也按管理的權(quán)限而自覺形成等級資質(zhì)。

也正因此，市場機會、錢、權(quán)、銀行、機場，國家機構(gòu)、政府機構(gòu)等都集中與此，盡管生活成本很高，無論是大學生還是社會人選擇留在這里。

市場經(jīng)濟中如果沒有戶籍管理等限制條件？靠什么來平衡這種人口的流動呢？在全世界都一樣的生活成本的接受支付能力，房價或房租便是這個城市公共資源的防護墻。

資源的使用必須用價格來調(diào)節(jié)，比如對道路收費、房價限制人口無限流入。

同樣對待當?shù)厝硕�，也許是不公平不合理的，因為要分享城市中歷史沉積下來的紅利，外地人要支付遠比當?shù)厝烁叩某杀�，付出更多的代價，也必然帶來更多的財富。評定的標準不再是以當?shù)厝说钠骄杖胨剑悄敲幢仨氁灾Ц陡叱杀救说闹Ц赌芰Χ▋r。土地價如此，房價亦如此。

或許資源不足以滿足更多流入人口和當?shù)卦鲩L的消費能力時，就不再是平均分配了吧。

如果沒有開發(fā)商呢，所有的人都無法解決住房問題，福利分房的約束，限制了自由遷徙的權(quán)利。

開發(fā)商是負責生產(chǎn)最好的商品，提高社區(qū)或城市的價格，更多的創(chuàng)新節(jié)能與環(huán)保提高房價，改善生活質(zhì)量。

向社會中的低收入家庭提供保障是政府的責任，向低收入家庭提供比納稅人自行購買住房更優(yōu)越的生活條件。

這或許就是“政府管窮人，企業(yè)管賺錢”的社會分工。

華遠的管理文化

制度是一切生產(chǎn)力。

華遠對高層應為“無為而治”，對中層則“人之初，性本善”，對下層則“人之初，性本惡”，按道、儒、法的思路制定考核標準。

20%的高管和中管，他們的創(chuàng)造性、風險決策判斷能力、尋找機會的能力、有效的組織實施能力，決定企業(yè)的盈利能力和競爭力。80%的人大多是執(zhí)行層面。

同樣華遠的分配業(yè)績與獎罰也重在公開透明，他們的這一套制度還是相對健全和完善的。

這套管理文化也應用到福利分房上，在1988年老任便向員工承諾保證員工能夠分配上住房，1991年華遠就委托工會建立公開透明的分房制度，而在隨后幾年中，都按照“住房分”來累計計算。充分體現(xiàn)制度的公平性。

這段的細則非常多，如果做人事行政性工作的小伙伴有興趣的，可以在書中尋找這個章節(jié)。

這篇筆記有些長，不同時段不同的標題完成。除了最后的企業(yè)文化建設(shè)是微觀操作層面上的技術(shù)問題。

其它皆為宏觀經(jīng)濟方面，通過歷史的長河反觀我們或是過去或是當下正在經(jīng)歷的一切。

本文來自：逍遙右腦記憶 http://www.simonabridal.com/dushubiji/806118.html

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